上海新東苑快樂家園，是由上海新東苑國際投資集團開發(fā)建設(shè)的海派文化智慧養(yǎng)老綜合社區(qū)，該社區(qū)建于上海首塊有償出讓的養(yǎng)老用地之上，被評為上海綠色養(yǎng)老建筑社區(qū)。上海新東苑國際投資集團沈慧琴董事長表示，新東苑通過打造一個居家養(yǎng)老、機構(gòu)服務(wù)的綜合社區(qū)。

《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)》: 請您介紹一下新東苑項目的背景

沈慧琴：新東苑從 1993 年起一路伴隨著上海城市發(fā)展的腳步不斷壯大，2003 年正式組建集團，2010 年以來，新東苑集團先后參觀考察了十多個國家和地區(qū)的200 多家養(yǎng)老機構(gòu)，學(xué)習(xí)借鑒其他社區(qū)的經(jīng)驗。2013 年正式啟動養(yǎng)老項目——新東苑 ? 快樂家園。但是隨著快樂家園項目的推進，發(fā)現(xiàn)照搬其他社區(qū)的模式和特色是行不通的，必須要有一套自己的特色，一種海派長者的養(yǎng)老專屬體驗。

一方水土養(yǎng)一方人。上海作為國際大都市，生活、工作在這里的新老上海人，無論從生活的實際需求，還是精神的文化享受上都有別于其他地區(qū)。因此新東苑在考慮快樂家園的養(yǎng)老特色時緊扣海派文化，希望長者在快樂家園延續(xù)海派文化中的精致、優(yōu)雅、創(chuàng)新、融合等要素。

《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)》: 新東苑快樂家園是上海首塊有償出讓的養(yǎng)老用地，該項目的落地對上海養(yǎng)老模式探索意義重大。該地塊在出讓年限內(nèi)（50 年）只能用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，所有物業(yè)長期持有，不得分割銷售。請您介紹一下，新東苑 ? 快樂家園目前的銷售模式？

沈慧琴：采用會員制和租賃制的商業(yè)模式，通過人性化的產(chǎn)品設(shè)計和組合，滿足多樣化和個性化的市場需求。由于每一位長者的個人情況和家庭背景不同，所以對于入住養(yǎng)老社區(qū)的時間需求也不盡相同。有的長者家庭希望能一代投資，二代養(yǎng)老，時間可以長久一些，而有的長者家庭希望是十年或者二十年。同時從資產(chǎn)管理的角度，很多長者也希望有相應(yīng)的金融產(chǎn)品可以提供。

會員制模式分為中期、長期和永久會籍（與土地使用年限一致）三種；購買者須先向社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)俱樂部提出入會申請，經(jīng)審核確認后方可購買會籍成為入住會員。中期和長期會籍可轉(zhuǎn)讓、可繼承，永久會籍可轉(zhuǎn)讓、可繼承也可回購。所有會員在正式入住快樂家園時需要簽署服務(wù)協(xié)議，會籍模式的費用由會籍費和服務(wù)費兩部分構(gòu)成。租賃制模式有短租和長租，其形式更加靈活，可以日租、周租、月租和年租。基于會員制模式基礎(chǔ)，新東苑集團與中國工商銀行等大型商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)進行深度合作，為會員提供多樣化的養(yǎng)老保險、理財及消費金融產(chǎn)品的服務(wù)支持。

隨著中國老齡化社會加速的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將形成一個龐大的市場，而作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的一個組成部分，全國各地都在大力發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，并主要采用會員制、押金制、租賃制等商業(yè)模式。由此可見，這種模式正在被市場接受并逐步推廣。此外，由于養(yǎng)老社區(qū)的項目開發(fā)需要大量的資金投入，短期實現(xiàn)盈利平衡基本是不可能的，只有長期良好的經(jīng)營發(fā)展才能逐漸實現(xiàn)盈利平衡。

《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)》:有不少民營企業(yè)采取與國企合作解決用地問題，或者使用存量商辦用地的方式進入養(yǎng)老行業(yè)。新東苑以協(xié)議出讓的方式取得了養(yǎng)老用地，在拿地的時候，會重點考慮哪些因素？

沈慧琴：新東苑以協(xié)議出讓的方式取得養(yǎng)老專項用地，一方面是響應(yīng)國家政策和政府號召，另一方面是為了確保整個養(yǎng)老社區(qū)長期穩(wěn)定的高品質(zhì)經(jīng)營和管理。對于不同的土地取得方式，我認為并沒有絕對的優(yōu)點和缺點，要看市場的需求、開發(fā)商或者運營商的項目定位。

在規(guī)劃建設(shè)新東苑·快樂家園這個項目的時候，主要考慮了三方面的因素：交通、醫(yī)療和社區(qū)。很多時候人們往往會更關(guān)注社區(qū)與子女住家之間的交通是否便利，而往往忽略入住養(yǎng)老社區(qū)長者對周邊生活配套的強烈需求。

有觀點認為，長者年紀大了，社交圈小了，每天的生活都主要集中在社區(qū)里，因此沒有必要過多考慮養(yǎng)老社區(qū)的地理位置。事實上，活力長者不希望養(yǎng)老社區(qū)“禁錮”住自己與外界接觸交流的手腳，相反為了滿足各種生活需求，他們更渴望成熟的配套設(shè)施聚攏在社區(qū)的周邊。

所以，從近市中心的養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃角度來看，拿地的時候會更加注重交通、醫(yī)療和周邊住宅這三項因素。一是交通。活力長者同樣有顆想看看世界的心，他們希望可以便捷地去往城市、國家甚至是世界的每個角落，這就需要有便捷的交通加以保障。二是醫(yī)療。入住養(yǎng)老社區(qū)，長者最關(guān)心的就是醫(yī)療問題。盡管越來越多的養(yǎng)老社區(qū)加強了社區(qū)內(nèi)醫(yī)療護理服務(wù)的水準，但是周邊近距離的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源等于給長者多吃了一顆定心丸。三是社區(qū)。追求高品質(zhì)養(yǎng)老的長者多為高層次、高素質(zhì)的人群。他們希望自己入住的養(yǎng)老家園周邊是一個非常成熟的社區(qū)。

《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)》:新東苑?快樂家園項目的進展情況如何？

沈慧琴：新東苑快樂家園占地6.6萬平方米，總建筑面積約15萬平方米，由世界知名建筑大師臺北101大廈設(shè)計師李祖原主持規(guī)劃，由6幢合院，4幢長者公寓，一幢醫(yī)療護理樓，一幢綜合配套樓組成，可容納近1700位長者。新東苑快樂家園自 2017 年 1 月試運營以來，已經(jīng)接待了社會各界人士近 4 萬人。

對于自理型活力長者， 倡導(dǎo)文化養(yǎng)老；對于護理型長者，采用了“醫(yī)養(yǎng)融合”的模式，除了將運營體系、服務(wù)體系標準化， 同時提供個性化的服務(wù)，讓每一位入住在此的長者都有獲得感、幸福感。健康、醫(yī)療、護理是長者們最關(guān)心的問題，因此快樂家園搭建了全程健康醫(yī)養(yǎng)體系，并與國外知名品牌機構(gòu)建立合作伙伴，為長者提供全方位的養(yǎng)老服務(wù)。

上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心是快樂家園老有所醫(yī)的重要綠色通道，其他合作的醫(yī)療機構(gòu)還包括著名的華山醫(yī)院、華東醫(yī)院、第六人民醫(yī)院、曙光醫(yī)院等國內(nèi)外知名品牌醫(yī)院。當然，對于長者們最方便的還是社區(qū)的護理院，由曙光醫(yī)院進行托管，設(shè)有專家門診，配有全科醫(yī)生、藥劑師、專業(yè)護士、護工等，提供 24 小時的專業(yè)醫(yī)療護理，為長者的健康保駕護航。

社區(qū)為入住長者提供高品質(zhì)的管家服務(wù)，包括膳食營養(yǎng)、文化娛樂、日常保安保潔、綜合設(shè)施設(shè)備管理等，全天候提供多樣化、多形式的營養(yǎng)膳食服務(wù)，蔬果大部分來自自己的開心農(nóng)場，保障綠色、健康食品。新東苑 ˙ 快樂家園是智慧養(yǎng)老示范基地，有智能電視遠程親情互動、智能機器人服務(wù)、一鍵呼叫管家服務(wù)等。

還有虎杖傳說，讓老年人實現(xiàn)真正的健康生活，“老有所養(yǎng)”、“老有所醫(yī)”、不再是夢想。“老有所為，老有所樂”是快樂家園一直倡導(dǎo)的文  化養(yǎng)老理念，為此，建設(shè)了上海首座適老化劇場—— 慧音劇場，除了逢年過節(jié)，還不定期安排演出活動， 奉上傳統(tǒng)滬劇、海派旗袍秀、老上海經(jīng)典歌曲等滬上長者們喜聞樂見的節(jié)目，讓入住長者們可以時時欣賞到精彩的文化盛宴。

《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)》: 新東苑養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)采用私享會員制和租賃制兩種模式。能否介紹一下這種模式的具體情況和定價？

沈慧琴：會員制模式分為中期、長期和永久會籍（與土地使用年限一致）三種，價格從 126 萬起，在會籍費之外，每月需另行支付服務(wù)費，一位長者的月服務(wù)費用是 7000 元起，第二位長者收取 5800 元，即可享受高品質(zhì)的星級管家、餐飲、客房、保潔和專業(yè)的健康照護、慢病管理、用藥指導(dǎo)等服務(wù)。租賃制模式比較靈活，類似短期旅居產(chǎn)品，長者可以根據(jù)自己的需求選擇月租或者年租。重陽節(jié)期間還開展了一些優(yōu)惠活動，雙人 2 晚的體驗價格從 1300元起，雙人月租體驗從 12200 元起。

《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)》: 新東苑養(yǎng)老社區(qū)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢和亮點？養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)如何與原有產(chǎn)業(yè)協(xié)同？

沈慧琴：15年來新東苑一直秉承“感恩心做人、責(zé)任心做事”的企業(yè)價值觀和“站在未來、安排現(xiàn)在”的經(jīng)營理念不斷發(fā)展壯大，開發(fā)各類房產(chǎn)總面積近 200 萬平方米。 如今集團已由最初的單一房地產(chǎn)公司發(fā)展成長為一家優(yōu)秀的綜合性企業(yè)。目前，集團順勢而為，加快整合優(yōu)質(zhì)資源和產(chǎn)業(yè)， 轉(zhuǎn)型為以健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與文化旅游產(chǎn)業(yè)雙核驅(qū)動、房產(chǎn)開發(fā)和金融投資兩翼并舉的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)。

健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是集團轉(zhuǎn)型發(fā)展的雙核之一，旨在打造集養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老社區(qū)管理、醫(yī)療護理、體檢及全程健康管理、居家養(yǎng)老信息化服務(wù)等于一體的投融產(chǎn)業(yè)結(jié)合、輕重資產(chǎn)并舉、線上線下貫通的現(xiàn)代化復(fù)合型服務(wù)體系。

集團的原有業(yè)務(wù)為進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打下了良好的基礎(chǔ)。時代在變，企業(yè)肯定也要變，“站在未來，安排現(xiàn)在”是新東苑一直以來的做事方針。在從傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展道路上，堅持精英出精品，創(chuàng)新求發(fā)展，致力于以“居家養(yǎng)老、機構(gòu)服務(wù)”這一嶄 新的養(yǎng)老模式，構(gòu)建一個“叫好又叫座”的綜合健康養(yǎng)老社區(qū)，徹底改變?nèi)藗儗τ陴B(yǎng)老院的傳統(tǒng)認知和固有印象。

遵循 " 海派文化、智慧養(yǎng)老 " 的特色，提出醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老理念，與國內(nèi)外學(xué)術(shù)、養(yǎng)老機構(gòu)開展深層的學(xué)術(shù)交流。積極探索“文化養(yǎng)老”的實踐，以 快樂學(xué)堂為載體，開設(shè)國學(xué)、茶藝、書畫、烘焙等豐富多彩的課程，并打造了上海首家適老化劇場——慧音劇場，新東苑滬劇團還與上海滬劇院合作，定期上演海派經(jīng)典傳承滬劇……這些探索和實踐得到了社會各界的廣泛關(guān)注和高度認可，這些探索都離不開多年來企業(yè)經(jīng)營過程中積累的寶貴經(jīng)驗，而快樂家園現(xiàn)在呈現(xiàn)出來的活力和集團旗下的業(yè)務(wù)資源也實現(xiàn)了良好的融合。

《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)》: 作為一家民營企業(yè)在參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中碰到的瓶頸有哪些？有何建議？

沈慧琴：中國從 2000 年左右進入人口老齡化，但2010-2015 的五年，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)才剛剛開始真正被重視。在宏觀政策層面，支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策相繼出臺，但管理體制、機制亟待創(chuàng)新。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)行業(yè)多、涉及部門廣，但國家層面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機構(gòu)功能作用有限，因此，需要各個政府部門，如民政、工商、稅務(wù)等分工協(xié)作， 形成合力，否則政策能否落地仍然是一個難題。其次是針對創(chuàng)新性項目，沒有先例，沒有可參照的模板，因此也就沒有清晰可操作的規(guī)則和流程，也就沒有辦法快速落地，需要創(chuàng)造先行先試的機制和環(huán)境。

高品質(zhì)養(yǎng)老項目涉及廣義“養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)”為滿足  老年人需要而提供產(chǎn)品和服務(wù)的各個領(lǐng)域，包括老年日常生活、飲食業(yè)、老年用品業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年保險業(yè)、老年旅游業(yè)、老年文化教育業(yè)等，因此，亟需加強專業(yè)人才的培養(yǎng)。

養(yǎng)老護理人員流失率非常高。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)中特別需要護理人員，而養(yǎng)老行業(yè)的服務(wù)人員流失率很高，基本在50%以上，有些地方甚至達到 60%-70%，高素質(zhì)養(yǎng)老護理人員的短缺和護理質(zhì)量跟不上成為當前制約中國高品質(zhì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大瓶頸。另外，養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)教師大多缺乏職業(yè)教育所必需的行業(yè)工作經(jīng)歷和雙師素質(zhì)。高職院校目前采用的教材偏重于理論性和學(xué)科性，沒有全國統(tǒng)一規(guī)劃的高職層面養(yǎng)老服務(wù)教材。

因此需要盡快加強養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需人才梯隊培養(yǎng)和對口學(xué)校的培育，同時從國家和企業(yè)角度，需要不斷提升養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)人員的社會地位。

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來源于《上海養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)》—金琳